IMPUESTOS EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El impuesto sobre la renta se aplica a las ganancias obtenidas de la venta del inmueble. Por ejemplo, si vendes tu piso por 250.000 euros y lo compraste por 190.000 euros, has obtenido una ganancia de 60.000. De acuerdo con las tasas de IRPF actuales, los beneficios se gravan de la siguiente manera:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
• Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
• Ganancias de más de 200.000 euros: 26%

No obstante, existen algunas excepciones que evitan el pago del IRPF, que son:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que se convierta en residencia habitual
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca
• Ser una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

Comprar una casa sin hipoteca

Si dispones del monto íntegro del precio de la vivienda  no necesitas solicitar una hipoteca, ese sería el monto de reinversión.

Comprar casa con hipoteca

Si necesitas un monto para comprar la casa por lo que solicitas una hipoteca,  la cantidad a reinvertir que quedaría exenta es el total memos el valor de la hipoteca.

Qué se considera vivienda habitual

A efectos fiscales, se considera que una vivienda es habitual cuando esta ha sido su residencia permanente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Aunque existe la posibilidad de poder vender tu vivienda habitual antes de que transcurran los 3 años siempre y cuando se den una serie de supuestos contemplados ante la ley:

• El fallecimiento del contribuyente
• La existencia de circunstancias que exijan el cambio de domicilio, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o el cambio de empleo.

Así, para que la vivienda sea considerada habitual, es necesario que haya sido habitada de forma efectiva y con carácter permanente durante un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Este impuesto se calcula en función de la revalorización del suelo desde que se compró la vivienda hasta que se vendió. El valor de este impuesto depende de la tasa de incremento anual establecida por el ayuntamientodel lugar donde se ubica la propiedad, el valor catastral de la vivienda, y el periodo durante el cual se ha sido titular del inmueble.

La plusvalía solo se paga si se ha generado una ganancia patrimonial, es decir, si vendes el inmueble por un valor superior al valor por el que lo compraste .

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto que paga toda persona que es propietaria de un inmueble a fecha 1 de enero, cuando se venda una casa normalmente el vendedor y el comprador acuerdan pagar una parte proporcional del impuesto, en función de la fecha en la que se adquiere el inmueble. Por ejemplo, si el piso se vende en octubre y el IBI se pagó en abril, normalmente el vendedor abonaría cantidad que corresponde a 10 meses y el comprador abonaría el resto.

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente

En 2024, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué otros gastos paga el vendedor?

Además de los impuestos, el vendedor de un inmueble suele ser responsable de otros costos asociados con la venta de una vivienda, entre los que destacamos:

Gastos notariales

Los gastos notariales, que se abonan al finalizar la operación, cuando se haya firmado la escritura ante notario, son los honorarios que cobra el notario por su intervención en la compraventa de una vivienda. Estos están regulados por el Estado y dependen del inmueble, del número de páginas de la escritura y de la complejidad de la operación. Los gastos de notario suelen oscilar entre un 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda, más el coste de solicitar una copia de la escritura, que puede variar entre 50 € y 90 €.

• El vendedor paga los gastos de otorgamiento de la escritura de la propiedad, es decir, los que corresponden a la redacción y firma del documento que acredita la transmisión del inmueble.
• El comprador paga los gastos de la primera copia de la escritura y las posteriores, esto es, los que se derivan de la obtención de los documentos que le permiten inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad y solicitar los servicios básicos si procede.

Cabe la posibilidad de distribuir de otra forma los gastos notariales siempre que se haga constar en un contrato de compraventa.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Cuando el inmueble que se vende está hipotecado, el vendedor normalmente es responsable de los costes de cancelar esta hipoteca, que incluyen los gastos de notaría, gestoría y registro, así como cualquier comisión de cancelación que pueda cobrar el banco.

 Estos gastos suelen rondar entre 500 y 1.000 euros.

Certificado de eficiencia energética

Para poder vender un inmueble en España, es obligatorio disponer de un certificado de eficiencia energética. El precio del certificado de eficiencia energética depende del tamaño de la vivienda, de la empresa o profesional que lo realice y de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

Certificado de la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios es necesario obtener un certificado de la comunidad que indique que no existen deudas pendientes. Algunas comunidades pueden cobrar una tasa por emitir este certificado.

¿Qué gastos se pueden deducir en la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida.

Deducibles del valor de transmisión

• Comisión inmobiliaria (recuerda pedir una factura)
• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de la hipoteca